Wohnraummiete

Mietnebenkosten können als sogenannte "haushaltsnahe Dienstleistungen" von der Steuer absetzbar sein. Denken Sie daher bei Ihrer Steuererklärung daran und fügen ihr Ihre Nebenkostenabrechnung bei, aus der die Beträge für Dienstleistungen erkennbar sein müssen.

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Der Bundesgerichtshof hat am 5. März 2008 entschieden, daß das Rauchen in einer Mietwohnung zur Schadenersatzpflicht des Mieters führen kann, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper und -rohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

... müssen Sie als Mieter einer Wohnung vielleicht doch gar nicht durchführen, obwohl Ihr Vermieter das ganz anders sieht. Der Bundesgerichtshof hat im Juni 2004 entschieden, daß alle mietvertraglichen Regelungen, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan verpflichten, unwirksam sind. Im Ergebnis heißt das, daß der Mieter bei einer solchen Klausel überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen muß. Also: Es lohnt sich, Ihren Mietvertrag darauf überprüfen zu lassen!

... wenn Sie aber tatsächlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, dann ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes von Anfang April 2005 für Sie interessant:
Der BGH hat klargestellt, daß für Miet-Wohnungen das selbe gilt wie für gemieteten Gewerberaum. Während des laufenden Mietvertrags muß der Mieter evtl. Vorschuß für Schönheitsreparaturen zahlen!
Wegen des schlechten Zustands einer Mietwohnung kann der Mieter nicht erst beim Ende des Mietvertrags in Anspruch genommen werden. Auch während des laufenden Vertrags muß der Mieter in den Räumen die vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen durchführen. Tut er das nicht und wird die Wohnung dadurch "bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig" (so die Formulierung des BGH), dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Mieter führt auf Verlangen des Vermieters die Schönheitsreparaturen durch, oder aber er muß dem Vermieter einen Kostenvorschuß zahlen, mit dem der Vermieter dann die Renovierung finanziert.
Und das kann teuer werden!

Anfang April 2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, daß auch Formulierungen wie "spätestens nach xy Jahren ... " oder "mindestens nach xy Jahren ..." seien Schönheitsreparaturen durchzuführen, als starre Frist im Sinne der ständigen BGH-Rechtsprechung gelten und damit ungültig sind.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:
Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. (VIII ZR 284/05)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage im Mai 2006 entschieden:
Wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Mietwohnungen umgelegt werden, hat die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kostenanteile der Vermieter zu tragen. (VIII ZR 159/05)

Mit der Reform des Mietrechts wurde den Mietern von Wohnungen das Recht gegeben, den Mietvertrag unabhängig von dessen Dauer mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Später wurde diese gesetzliche Regelung so nachgebessert, daß sie auch für die Mieter gilt, die sogenannte "Altverträge" haben. Also Verträge aus der Zeit vor der Gesetzesänderung. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) aber im Mai 2005 klargestellt hat, kann in Formular-Mietverträgen trotzdem die Ausübung dieses Kündigungsrechts für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren ausgeschlossen werden. Wenn man dem Mietvertrag entnehmen kann, daß Vermieter und Mieter über die Dauer dieser Frist verhandelt haben, kann die Kündigung sogar noch länger unmöglich sein.

Es gilt also nicht nur im Bereich des Familienrechts die alte Volksweisheit: 

"Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht noch was Besseres findet!"

Jedenfalls aber fragen Sie bitte mich, bevor Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben!