Haus, Grundstück und Eigentumswohnung

Sparen Sie Steuern und laden sich zu diesem Thema ein Merkblatt herunter!

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine reizvolle Möglichkeit für das Wohnen "in den eigenen 4 Wänden" oder zur Kapitalanlage. Aber nach der Anschaffung kamen für viele Eigentümer unerfreuliche Erfahrungen mit den Problemen, die sich bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben. Nun hat der Gesetzgeber Mitte Februar 2007 endlich eine Reform beschlossen, die voraussichtlich im April 2007 in Kraft treten wird. Aus ihr werden sich in 5 wesentlichen Bereichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und als Eigentümergemeinschaft verbessern:

• Für zahlreiche Entscheidungen wird das Einstimmigkeitsprinzip abgeschafft.
  Die bisher oft eingetretene Situation, daß ein einziger Wohnungseigentümer mit seiner Stimme sinnvolle und dringend notwendige Maßnahmen blockiert, wird durch die neue Rechtslage verhindert. Das wird zu ganz wesentlichen Erleichterungen bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen und Modernisierungen führen. Aber auch andere Entscheidungen, wie z.B. über die Art der Betriebskostenverteilung, werden damit einfacher.
• Informationsverbesserung
  durch eine vom Verwalter anzulegenden Sammlung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer.
• Vereinfachung von Rechtsstreitigkeiten
  Sämtliche Rechtsstreitigkeiten sind zukünftig nicht mehr Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG), sondern werden nach der Zivilprozeßordnung (ZPO) abgewickelt. Das ZPO-Verfahren ist weniger aufwendig als das FGG-Verfahren.
• Rechtsfähigkeit und Haftung
  Die Reform setzt eine wichtige Entscheidung des BGH um und erklärt die Eigentümergemeinschaft für teilweise rechtsfähig und insolvenzfähig. Außerdem haften die einzelnen Eigentümer zwar weiterhin für Forderungen gegen die Gemeinschaft, jedoch nicht mehr jeder in voller Höhe, sondern begrenzt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil. Beträgt z.B. der Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentümers nur 1/10, so haftet dieser Eigentümer für eine unbezahlte Forderung, die ein Handwerker gegen die Eigentümergemeinschaft hat, auch nur zu 1/10.
• Bessere Eintreibung von Wohngeld
  Im Falle der Insolvenz haben die Wohnungseigentümer gegenüber anderen Gläubigern ein Vorrecht auf das noch nicht bezahlte Wohngeld eines anderen Wohnungseigentümers.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:
Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. (VIII ZR 284/05)

... spenden Schatten und Sauerstoff. Das ist schön. Manchmal stürzen sie allerdings auch um und schädigen Menschen und Sachen. Das ist alles andere als schön und daraus können sich Schadenersatzansprüche gegen den Eigentümer des Baums ergeben. Daher sollten alle Eigentümer - Privatpersonen ebenso wie die öffentliche Hand - ihre Bäume regelmäßig auf Standfestigkeit überprüfen. Mindestens zwei mal jährlich: Einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand. Wer das versäumt, geht das Risiko ein, wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht Schadenersatz leisten zu müssen, wenn der Baum umstürzt. Es gibt auch Bäume, die ZWEI Eigentümer haben, nämlich solche, die genau auf einer Grenze stehen (sie heißen daher auch ”Grenzbäume”). Solche Bäume müssen durch beide Eigentümer regelmäßig auf Standfestigkeit untersucht werden. Wer aber meint, jeder der beiden Eigentümer trage seinen Schaden selbst, wenn beide den Baum nicht regelmäßig untersucht haben und der dann irgendwann auf eines der beiden Grundstücke fällt, der irrt sich. Der Bundesgerichtshof hat Mitte 2004 entschieden, daß dann der nicht vom Schaden betroffene Miteigentümer sich am Schaden seines Nachbarn zu beteiligen hat.